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MAI 2016

Financer son achat maison

Financement de votre maison individuelle : taux de crédit et aides financières

Les chiffres le prouvent : 2016 est l’année où il faut construire. Jamais la conjoncture n’a été aussi favorable, que ce soit au niveau des taux de crédit ou des aides financières.

TAUX DE CREDIT 2016 : LA TENDANCE EST A LA BAISSE

Les taux de crédit immobilier actuels sont extrêmement bas, et les banques ont une attitude volontariste : toutes les durées de crédit sont concernées par cette baisse, comme le montre le baromètre des taux immobiliers dans la région Sud-est (taux fixes du marché au 25 avril 2016) :

7 ans : 1,50%

10 ans : 1,60%

15 ans : 1,85%

20 ans : 2,10%

25 ans : 2,35%

30 ans : 2,95%

Aujourd’hui, le nouveau PTZ permet de financer des ménages ayant des revenus inférieurs de 7% à ceux de 2015, ainsi qu’un apport personnel inférieur de 16%.

L’une des raisons de ces chiffres est la mise en place du nouveau PTZ (prêt à taux zéro). En effet, grâce à cette aide, même les emprunteurs les plus modestes ont accès à la propriété, car le PTZ a rendu leur projet finançable.

CONDITIONS D’OBTENTION D’UN PRET IMMOBILIER

Chaque dossier de demande de prêt immobilier est étudié au cas par cas par les établissements financeurs, mais en règle général, trois critères sont retenus :

Premier critère : les revenus

Lors de la phase d’étude de votre dossier, votre banque examinera vos bulletins de salaire et vos autres sources de revenus éventuelles ainsi que vos avis d’imposition afin de faire le point sur votre situation financière.

Un apport personnel peut faciliter l’obtention de votre prêt immobilier. Cependant, si vous ne disposez d’aucun apport, il existe d’autres solutions (voir la partie « Aides financières »). Il est  toutefois préférable d’avoir des revenus stables et pérennes, afin de pouvoir supporter le remboursement du crédit.

En ce qui concerne les prêts aidés accordés par l’Etat ou une collective locale, les revenus sont soumis à des plafonds de ressources et sont principalement destinés aux ménages les plus modestes.

Second critère : la stabilité financière et le taux d’endettement

La banque vérifie ensuite si vous serez en mesure de payer les mensualités de votre crédit immobilier sur toute la durée de remboursement. Pour cela, elle étudie vos relevés bancaires des trois mois précédant votre demande de prêt (en général), afin de voir de quelle manière vous gérez votre budget.

Puis elle vérifie votre taux d’endettement, qui sera déterminant dans la décision de l’octroi du crédit. Pour cela, elle calcule le rapport entre le montant global de vos mensualités et vos revenus personnels. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus totaux.

Troisième critère : l’état de santé de l’emprunteur

Lors de la souscription de l’assurance d’un emprunt immobilier, vous êtes soumis à un questionnaire de santé. Si vous présentez des problèmes de santé qui vous empêcheraient de rembourser votre crédit sur toute sa durée, l’assurance emprunteur peut refuser de vous assurer ou bien exiger des tarifs plus élevés.

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RECOMMANDATIONS

L’assurance emprunteur

Lorsque vous effectuez une demande de prêt immobilier, vous devez souscrire à une assurance décès, invalidité et incapacité de travail, qui est obligatoire pour un prêt classique. Or, vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque, vous pouvez en choisir une dans un autre établissement : c’est la délégation d’assurance. Les banques disposent de contrats types pour les assurances, mais les courtiers peuvent vous proposer des assurances compétitives adaptées à votre profil.

La caution

La garantie (sous forme d’hypothèque) établie par le notaire comporte des frais de mise en place et de mainlevée (si le bien est vendu avant le terme du prêt). Si vous souhaitez faire des économies, vous pouvez opter pour le service cautionnement, proposé par la plupart des établissements. Il présente un grand intérêt en cas de vente avant terme : si votre prêt est remboursé sans incident, une partie de la caution vous est restituée.

La modularité des échéances

Cette option, gratuite, dépend du bon vouloir des banques, et permet de faire face à une difficulté passagère. Il est possible d’augmenter ou de diminuer la durée de l’emprunt sans en changer le taux de crédit.

La transférabilité du prêt

En cette période où les taux du crédit immobilier sont au plus bas, cette option peut être particulièrement intéressante dans la perspective d’une remontée des taux. En effet, elle vous permettra, si vous changez de résidence principale dans quelques années et si vous contractez un autre crédit, de bénéficier du taux initialement fixé lors du crédit en cours. De plus, vous ne paierez aucune pénalité de remboursement anticipé (3% du capital restant ou 6 mois d’intérêts), seuls les frais de dossier seront à votre charge.

LES AIDES FINANCIERES

Si vous bénéficiez de revenus modestes, des aides financières peuvent vous permettre d’obtenir un crédit immobilier.

Le PTZ (Prêt à taux zéro)

Ce prêt est destiné aux primo-accédants, pour l’achat ou la construction de leur résidence principale. Il est soumis à un plafond de ressources et son montant est fixé en fonction de la situation familiale et géographique de l’emprunteur. Il est considéré par les banques comme un apport personnel et accompagne obligatoirement un prêt principal. Vous trouverez plus de détails dans l’article Le Prêt à taux zéro 2016 (faire lien sujet de fond).

Le Prêt action logement (anciennement 1% logement ou 1% patronal)

Il s’agit d’une aide financière proposée par les entreprises privées à leurs salariés pour le financement de leur résidence principale. Ses conditions sont très intéressantes.

Le PEL / CEL (Plan épargne logement / Compte épargne logement)

Si vous êtes déjà épargnant, vous pouvez bénéficier d’un prêt immobilier à des taux avantageux. Pour cela, vous devez avoir épargné au minimum 4 ans pour un PEL et 18 mois pour un CEL. Les taux d’intérêts et les conditions d’emprunt du votre prêt sont fixés à l’ouverture de votre PEL ou CEL. Les frais de dossiers sont gratuits, tout comme les frais en cas de remboursement anticipé du crédit.

Aides des collectivités locales

Si vous êtes un primo-accédant, votre ville, votre département ou votre région peuvent vous aider à financer votre résidence principale, sous forme de subventions ou de prêts bonifiés.

Le prêt 110%

Il s’agit d’un prêt sans apport personnel. Il permet de prendre en charge, outre les frais de construction de votre maison, les frais de notaire. Votre projet immobilier est, par conséquent, totalement financé par le crédit.

Le déblocage de participation

Si vous êtes salarié et que vous possédez un capital sur votre plan d’épargne salariale, vous pouvez débloquer vos fonds de manière anticipée pour la construction de votre résidence principale. Il est rare que les montants versés par l’épargne salariale couvrent la totalité des frais, c’est pourquoi la participation constitue un apport personnel pour un prêt immobilier.

Nos conseillers VAUCLUSE VILLAGE sont à vos côtés pour vous accompagner et vous apporter tous les détails concernant le financement de votre projet de construction de maison individuelle.

 

 

 

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