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AVRIL 2018

excavator in construction site on sunset sky background

BIEN CHOISIR SON TERRAIN A BATIR

Le choix du terrain conditionne en grande partie votre projet de construction, et sa réussite. Si votre projet maison forme un tout, le choix du terrain reste primordial dans la valeur future attribuée à votre maison.

A ce titre, il est souvent conseillé aux acquéreurs de revoir à la baisse le budget construction au profit du terrain, car votre maison pourra toujours être agrandie plus tard, en pensant à l’évolutivité future de cette dernière dès l’élaboration des plans !

De nombreux paramètres doivent être considérés pour le choix du terrain : paramètres pratiques pour un quotidien facilité (proximité directe des écoles, commerces, accessibilité) ; mais aussi juridiques, techniques, environnementaux, et financiers.

Comment faire le bon choix ? Vaucluse village balise votre parcours et vous accompagne pour créer votre nouveau cadre de vie.

PRIX DES TERRAINS EN PACA

Alors qu’il faut compter entre 34 000 € et 50 000 € pour un terrain dans le Limousin ou en Auvergne, l’enveloppe moyenne se situe plutôt autour de 150 000 € en PACA. Prévoir pas moins de 200 000€ à 250 000 € pour 500 m2. En France, le prix des terrains varie de 40 à 3 000 €/m² !

Que vous cherchiez en rase campagne ou en secteur urbanisé ou même proche du littoral, le prix des terrains variera considérablement. Les terrains sont de plus en plus rares dans les grandes villes et la tendance est à la réduction des surfaces. Le budget impose parfois de s’éloigner de 20 à 40 kms des pôles urbains, mais nombreux sont ceux qui préfèrent de petits terrains au cœur de villes dynamiques.

TROUVER UN TERRAIN

Les constructeurs de maisons individuelles vous proposent des terrains isolés ou en lotissement. Ils connaissent parfaitement les particularités du secteur et travaillent en étroite relation avec des aménageurs et partenaires fonciers. Cela vous évitera une recherche parfois longue et complexe.

Vous pouvez aussi consulter les notaires, qui ont souvent l’exclusivité des ventes de terrain.

Les agences immobilières également disposent d’un choix important dans une large gamme de prix.

Sans oublier les prescripteurs fonciers, et investisseurs, mais aussi les petites annonces des titres de presse spécialisée.

www.snalterrains.com : créé par le Syndicat national des professionnels de l’aménagement et du lotissement, ce site référence les parcelles mises en vente en France par les professionnels membres de cette organisation.

POINTS DE VIGILANCE : CHECK-LIST

Un terrain peut comporter de nombreux défauts (nature du sol, du sous-sol, configuration du terrain, nuisances proches) susceptibles de faire grimper le prix de votre maison, de gâcher votre future quiétude ou de détériorer votre construction au bout de quelques années. Tout doit être vérifié ! Une enquête auprès du voisinage peut apporter de précieux renseignements. Mais aussi soyez attentifs à la présence de murs fissurés, de certains végétaux, creux, bosses, indices qui ne trompent pas sur l’instabilité du terrain.

Un terrain en pente s’il a l’avantage d’offrir une vue dégagée, entraîne un surcoût non négligeable dans la construction en nécessitant des fondations spécifiques dans son type et son dimensionnement (adaptation de la construction au dénivelé, excavation du sous-sol, etc.).

Egalement, il est indispensable de connaître l’historique du terrain et la qualité du sol (nature et résistance). Une étude géologique du sous-sol permet de garantir la stabilité des fondations à long terme (compter entre 1 000 et 4 000 euros).

Différents cas de figue existent : sol argileux qui gonfle sous l’effet de l’humidité, et se rétracte en cas de sécheresse ; sol sablonneux de bord de mer engendrant un risque d’affaissement, présence d’anciennes carrières en sous-sol ; présence de roche (coût terrassement impacté), terrain en zone d’éboulement ou d’avalanche, ou en zone inondable, humidité excessive… Présence de poche de gypse : minéral qui se dissout au contact de l’eau et dont l’acidité attaque le béton.

Le coût supplémentaire pour la réalisation de fondations spéciales (fondations profondes ou semi-profondes) varie de 5 000€ à 15 000 €, en fonction de la typologie du terrain. Ce coût grimpe entre 20 000€ et 30 000€ dans le cas de reprise post-construction.

Vous devez disposer d’un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) : feu de forêt, sismicité, mouvement de terrains, etc.

Réalisez un bornage du terrain par un géomètre expert, très utile en cas de problème avec le voisinage ou au moment de la revente.

Vérifiez que le terrain ne subit pas une contrainte de servitude (ex : passage vers un autre lot).

Renseignez-vous aussi auprès de la mairie sur de possibles projets d’aménagements futurs, voies ferrées, routes…

Renseignez-vous sur le montant des taxes foncières et taxes d’habitation de la commune.

Soyez très vigilant sur l’orientation de votre terrain, l’idée étant de mettre à profit au maximum les ressources naturelles en ouvrant largement au Sud.

Quelles démarches et qui contacter concrètement ?

-A la mairie, assurez-vous de la constructibilité du terrain, et des droits et obligations qui y sont rattachés. Prenez connaissance des règles d’urbanisme établies par zone, selon les prescriptions du Plan local d’urbanisme (PLU) : types de tuiles, teintes d’enduit, emploi de matériaux spécifiques… Attention, les règles peuvent être plus strictes si le secteur est situé en Zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP).

– Auprès de la mairie, obtenez un certificat d’urbanisme (CU), document administratif gratuit, détaillant les règles concernant votre terrain, les servitudes et les taxes et participations applicables à la parcelle.

-Rapprochez-vous de la mairie et des services de la direction départementale des territoires (DDT) pour consulter le plan de prévention des risques (PPR) faisant état des zones dangereuses. Vous pouvez aussi consulter le site georisques.gouv.fr ou www.prim.net. 16 000 communes sont concernées par la manifestation de phénomènes naturels.

– Bornage : Ordre des géomètres experts www.geometre-expert.fr.

– Nature du sol : bureau de recherche géologique et minières www.brgm.fr.

VIABILISATION DU TERRAIN

Contrairement à un terrain dans un lotissement privé viabilisé, un terrain isolé en « secteur diffus » vendu par un particulier ne sera pas forcément raccordé aux réseaux : électricité, eau, évacuation des eaux usées, gaz, réseaux de télécommunication. Vérifiez aussi dans le certificat d’urbanisme si des frais sont à prévoir pour les raccordements.

A qui s’adresser ?

La mairie peut vous communiquer les coordonnées des opérateurs concernés. Le coût dépend de la distance des réseaux par rapport au terrain.

Pour l’eau, c’est la compagnie distributrice de la commune qui s’occupera de l’adduction et de la pose du compteur.

QUELLE SURFACE DE TERRAIN

La surface du terrain dépend très clairement de son implantation. En zone urbanisée, les terrains tournent plutôt autour de 300 m².

Les maisons de plain-pied sont très convoitées mais nécessitent plus de terrain. Si vous souhaitez garder une certaine distance avec votre voisinage et profiter d’un cadre verdoyant, préférez 500 m². A l’heure actuelle, la surface moyenne des terrains s’établit autour des 500/800 m2 en PACA.

Avec un budget plus confortable, vous pourrez viser les 1 000 m², et en vous éloignant des centres-villes, vous aurez tout l’espace nécessaire pour construire une maison de 100 m² au sol, une piscine et pourquoi pas un espace compost/potager !

Vous l’aurez compris, réussir son projet de construction passe par une recherche approfondie du terrain à bâtir, et un calcul précis de son prix par l’établissement de tous les frais annexes : frais de notaire, étude de sol, taxes, fondations, etc.

A cela, pour disposer d’un budget global, vous devez rajouter le coût de la maison, les dépenses d’aménagement (peinture, décoration, le plus souvent non inclus dans le contrat de construction-loi de 1990), la cuisine, clôture, plantation et haies, éclairage extérieur… Et il est vivement conseillé de garder une marge de manœuvre, en cas d’imprévus, de l’ordre de 5 à 10 % du budget global.

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